퇴거 소송
보통 렌트비를 내지못해 퇴거소송을 당하는 경우가 많다. 렌트비 체납 외에도 “정당한 사유”가 있으면 퇴거소송을 허용되는데 그것은 리스 위반, 불법행위나 보건 위생 문제, 건물주나 건물주 가족을 입주시킬 때, 법적으로 (안전 문제로) 건물 전체를 비우라고 주나 시정부에서 명령을 받았을 때등이다.
건물주가 세입자를 상대할때 법적으로 금지된 행위는 괴롭히는 행위로 계속해서 나가라고 하는 말, 편지, 문자, 행동, 최소 24시간 통지없이 무단 출입, 세입자를 상대로 하는 협박적인 말이나 행동, 렌트비를 일부러 안 받는 행위, 집문 자물쇠를 임의로 바꾸거나 해서 집에 못 들어가게 하는 행위, 가스, 물, 전기 등을 꺼버리는 행위등이며 건물주만이 아니라 매니저나 직원이 하는 행위가 다 포함된다. 이런 행위는 세입자에게 고소를 당할수 있고 시당국에서 벌금을 매길수도 있다.
소송의 천국이라고 불리는 만큼 법조체계가 잡혀있는 미국에서 아무래도 제일 안좋게 보는게 법적 절차을 제대로 통하지 않고 자구행위 (셀프 헬프)를 하는 것이다. 미국 법에서 제일 중요하게 여기는 것이 정당한 법 절차 (Due Process of Law)를 따르는 것이기 때문에 보기에는 답답하고 비합리적일수도 있는 유죄가 증명될때까지 무죄추정의 원칙이라던지 미란다권리라던지 복잡해질수 있는 서류송달원칙이다.
퇴거소송 (Eviction 또는 Unlawful Detainer 불법점유)은 다른 정규 민사소송에 비해 약식수속절차이다. 부동산 재산권보호와 경제활성화를 위해 퇴거절차를 빠르게 진행하도록 법으로 허용한 것이다. 보통 민사소송을 진행하면 재판까지 가는데 2년에서 3년까지 걸릴수도 있다. 퇴거소송은 재판까지 가는데 LA 카운티 법원을 기준으로 보통6주에서 8주정도 걸린다.
퇴거소송은 모든게 통지서로부터 시작된다. 보통 3일이나 5일 통지서를 사용하는데, 건물주는 퇴거사유를 통지서에 명시해야한다. 제대로 퇴거사유가 명시되어 있지 않으면 통지서 자체가 무효하다고 판단되어서 퇴거소송을 해도 기각될수 있다. 렌트비체납이 사유면 언제부터 언제까지 얼마 액수의 렌트비가 체납되었는지 명시해야 하며 언제 어디로 렌트비를 내야 하는지 명시해야 한다. 요구하는 체납된 렌트비 액수에는 연체금이나 이자를 포함할수 없다. 불과 $5이 더 부과된 렌트비 체납 통지서를 . 발급했다고 퇴거소송을 패소한 판례가 있다. 퇴거 소송자체게 약식 수속 절차이기 때문에 모든 서류가 법적으로 합당하도록 요구한다. 불법행위가 있으면 그 행위가 무엇인지 리스사항 위반이라면 리스의 어떤 부분을 위반하고 있는지 시정할 기간과 함께 통지서에 명시해야 한다.
퇴거 통지서 날짜가 만기가 되면 건물주는 비로서 법원에 퇴거소장을 접수할수 있다. 법원에 소환장과 고소장 (SUMMONS AND COMPLAINT) 을 접수해서 사본을 받으면 세입자에게 송달해야 소송이 시작된다. 송달은 세입자에게 직접 고소장 전달하거나 또는 집에 있는 18세 이상의 사람에게 대리 송달 가능하다. 그렇게 송달을 할수 없는 경우에는 세입자 집문에 고소장을 붙이고 우편으로 보내는 것도 가능하지만 법정 명령을 받아야 한다. 법원에서는 세입자에게 퇴거소송이 접수되었다고 통지를 대부분 보낸다.
소송을 당하는 세입자에게 중요한 것은 고소장을 받은 날짜에서 5일안에 답변서를 법원에 제출해야한다. 5일에는 공휴일과 휴일(토, 일)은 포함이 안된다. 답변서를 5일내에 접수하지 않으면 5일후에 건물주는 궐석처리 신청과 함께 궐석 판결문 신청(피고없이 재판)을 할수 있다. 그럴경우 건물주 승소로 보통 재판없이 자동 판결문이 나온다.
세입자가 5일내에 답변서를 법원에 접수하면 건물주나 세입자가 재판신청을 접수 할수 있다. 주로 건물주가 재판신청을 한다. 신청하면 2-3주안에 재판날짜가 잡히게 된다. 재판당일에 보통 법정은 합의 협상을 법정밖에서 하라고 권고한다. 합의가 안되면 재판으로 가게 되며 판사는 보통 당일에 판결을 내린다. 많은 사람들이 착각하는 것중 하나가 판사는 정의를 수호하는 사람이기 때문에 터무니없는 케이스에 경우 판사의 재량으로 본인의 손을 들어줄거라고 생각하는 것이다. 판사는 전지전능한 독심술사가 아니다. 판사가 판결을 내릴때 근거하는 것은 판사앞에 제출되는 증거 서류와 당사자들과 증인들의 증언이다. 예를 들어 렌트비를 적게 내는 세입자를 쫓아내서 새로운 세입자에게 높은 렌트비를 받아내려는 건물주의 목적이 뻔히 보인다고 하더라도 렌트비체납을 사유로 한 퇴거 소송에서 판사가 물어보는 것은 렌트비를 냈는냐, 렌트비체납 통지서를 받고 주어진 기한내에 렌트비를 냈는냐는 것이다. 다른 문제에 대해 부수적으로 증언하는 것을 허용하는 판사도 있지만 하루에 100건이상의 퇴거소송이 있는 LA다운타운 법정같은 경우 판사는 그런것에 시간을 주지 않는다.
재판에서 세입자가 승소하는 경우에는 그 집에 계속 거주하게 되는 것이고 체납된 렌트비를 내라고 명령이 나올 수도 있고 변호사를 고용했다면 (리스계약서에 명시되어 있는 경우) 변호사비를 받을 수 있다. 세입자가 패소한다면 건물주는 퇴거 판결을 받게 되고 그 판결문을 가지고 LA셰리프국을 통해 세입자를 나가게 해달라고 신청할수 있다. 건물주는 개인으로 집행권한이 없다. 셰리프는 세입자에게 5일안에 나가라는 퇴거 통지서를 보내고 5일후에 세입자를 강제로 퇴거시킬수 있다.
LA 아시안 정의 진흥협회는 아시안 아메리칸 커뮤니티를 위한 미국 최대의 법률서비스 및 민권 비영리단체이다. LA아시안 정의진흥협회는 저소득층과 영어구사가 제한된 가정들에게 필요한 주거법, 시민권, 가정법, 이민법 등의 무료 법률 서비스를 제공하고 있다. 문의는 한국어 라인 800-867-3640.
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